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北京商业地产升温明显

作者:[bjwq]  发布时间:[2013-12-20]  关注度:[2256]

 严厉的楼市调控背景下,商业地产被寄望成为下一波地产繁荣的载体。今年上半年,北京商业地产需求不断上升,二季度开始,甲级写字楼供应便呈现短缺局面。在北京写字楼市场东部饱和的状况下,西部地区原本就稀缺的写字楼资源更为抢手。据记者了解,目前西三环内在售的高端写字楼项目,只有光耀东方中心一个。

  一线城市商业地产量价齐升

  商业地产被普遍认为是房地产下一轮的投资热点,甚至有专家预计,未来十年是商业地产的白银时代。

  看好商业地产投资的人群认为,商业地产与企业刚性需求挂钩,只要中国经济持续增长,就有更多的企业需要办公空间、更多的购物娱乐消费,商业地产就会持续升值。

  在亚太地区商业地产市场前景普遍不景气的态势下,中国一些重点城市、特别是一线城市的商业地产价值正待被挖掘。另一方面,包括限购令在内的宏观调控政策使大量资金从住宅投资抽出,涌向商业地产。

  数据显示,仅2010年一年,北京、上海、香港三地的商业地产资本价值就增长了7%至12%。

  进入2011年,商业地产成交均价和租金上扬的情况更加明显。以北京为例,上半年商业地产交易十分活跃,总体呈现量价齐升的态势。今年一季度,北京甲级写字楼平均租金达到每月每平方米264.10元,租金报价较上季度上涨1.5%,同比上涨10.3%。

  与此同时,商业地产业成为众多实力开发商的战略重点。今年以来,万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头,均成立了商业地产运营中心,大举进军商业地产领域。

  在商业物业自主开发模式在二、三线城市井喷的同时,由于一线城市核心地段商业地块的稀缺性,收购并购模式开始成为进驻北京、上海等地的商业地产商所选择的路径。包括SOHO中国、瑞安建业、光耀东方与高和投资等公司,均已实现了此类模式的成功案例。如光耀东方,已经将收购并购模式确立为在一、二线城市拓展商业地产的核心战略。

  京城写字楼“东富西缺”日趋明显

  记者了解到,目前,国有企业、金融机构、高新科技公司、能源公司等对北京地区的甲级写字楼的需求极大。在高端写字楼稀缺的北京西部地区,西三环写字楼多数处于满租状态。

  北京交易管理网数据显示,8月上半月,北京办公物业签约超12万平方米,与7月同期相比,涨幅达三倍之多。

  北京中原专业人士分析认为,受住宅市场限购、限贷等政策的影响,上半年商业地产需求不断上升,尤其是甲级写字楼市场最为明显。而供应方面,二季度以来就呈现了短缺局面,这使得市场存量持续消化,空置率呈明显下降态势。

 

     供应的短缺在长期而言可能成为常态。北京中原地产分析师张大伟表示,北京内城区土地已属于绝对稀缺资源,最近四年出让的商业地块仅为三块。

  从地理位置上看,北京市写字楼的分布主要集中在四环以内的市中心区域。高纬环球的研究表明,这种位于市中心的写字楼聚集区分为五大主要商圈,即CBD商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。

  可以看出,京城写字楼的分布主要集中在东部地区,而西部地区尤其是西三环附近,高端写字楼更为稀缺,商业升级也亟待破题。

  如北京西部金融街的商圈的延伸带——西三环写字楼市场的租赁情况看,基本处于满租状态。据了解,西三环地区内涵盖北京重要交通枢纽三环路西段及多条轨道交通,对于实现发展空间布局规划,促进经济发展具有重要意义。

  光耀东方独领西三环内写字楼市场

  记者了解到,位于北京西三环内的光耀东方中心,是目前西三环内唯一在售高端写字楼,即买即租、即买即用、即买即办证。光耀东方中心周边的高档写字楼几乎达到无楼可立即租的状态。

  该项目位于阜成路与西三环交汇处,航天桥东北角。地理位置上距离长安街1800米,距离金融街1900米,处于国家级政务区、金融区、商务区的中枢。住建部、铁道部、新华社、国家外汇管理局、国家航天局、中国核信息院、中央电视台等多个国家机关单位,均在项目周围三公里半径内。

  光耀东方中心因此被定位为西三环区域集办公、商业、休闲、健身、娱乐于一体的地标性政经商务综合体。其单体建筑面积为9.8万平方米,地上23层,地下3层。地上A座为5A级写字楼,B座为服务式写字楼。

  记者实地探访发现,光耀东方中心目前已有中国投资担保有限公司、广东核电、中国金币总公司等众多大型实力企业入驻。

  业内人士分析认为,近年来,西部区域内的商圈发展迅速,包括金融街商圈、中关村商圈成熟度日益提高。相比CBD等东部区域,西部区域的生态环境具有相对的优势。同时,中心政务区概念的成熟,使西部区域原有的政治环境优势更加凸显,从而吸引了众多“国字头”的大型企业择邻而居,落户西部。

  与此同时,随着西部区域一些高品质项目入市,将带动该地区商业物业的升级。这些项目无论是在建筑品质,还是商务配套方面都与东部区域的写字楼不相上下;再加上商务成本低于东部区域,因此将会深受更多企业的青睐。(记者 陈静思)

 

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